Prije gradnje, kupnje ili rekonstrukcije nekretnine važno je razumjeti dva ključna dokumenta. Građevinska dozvola i uporabna dozvola potvrđuju da je objekt izgrađen zakonito i da je siguran za korištenje. Iako se često spominju zajedno, riječ je o različitim dokumentima koji pokrivaju različite faze gradnje.
Što je građevinska dozvola
Građevinska dozvola je službeno odobrenje kojim nadležno tijelo dopušta izgradnju nove građevine ili rekonstrukciju postojeće. Ovim dokumentom potvrđuje se da je tehnička dokumentacija izrađena u skladu s prostornim planovima, građevinskim propisima i pravilima sigurnosti.
Kada je građevinska dozvola obavezna?
Potrebna je za izgradnju kuća i zgrada, dogradnju i nadogradnju, rekonstrukciju koja utječe na konstrukciju te za različite zahvate koji mijenjaju izgled, volumen ili stabilnost objekta. Za manji dio radova dovoljna je prijava početka građenja, no to se ne odnosi na većinu stambenih objekata.
Objekti izgrađeni prije 1968.
Ako je objekt izgrađen prije 15. veljače 1968. godine, smatra se zakonito izgrađenim iako nema građevinsku dozvolu. U tom slučaju izdaje se uvjerenje o starosti građevine koje vrijedi kao dokaz legalnosti.
Što je uporabna dozvola
Uporabna dozvola je dokument kojim se potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom i da je siguran za korištenje. Dobiva se nakon završenog tehničkog pregleda i predstavlja finalnu potvrdu da je građevina usklađena sa svim propisima.
Zašto je uporabna dozvola važna kod kupnje
Kod kupnje nekretnine uporabna dozvola je jedan od najvažnijih dokumenata. Njena prisutnost smanjuje rizike jer dokazano postoji kontrola kvalitete, tehnički pregled i zakonitost izvedbe radova. Banke često odbijaju financirati kupnju objekata koji nemaju uporabnu dozvolu, a kupci mogu imati problema s priključcima komunalnih usluga ili s eventualnim inspekcijama.
Kako provjeriti postoje li dozvole
Provjera se obavlja putem zemljišnih knjiga, katastra, arhiva građevinskih dozvola ili neposredno od prodavatelja. Kvalitetne agencije za nekretnine provjeravaju dokumentaciju prije oglašavanja objekta i kupcima prezentiraju samo nekretnine s urednim vlasništvom i dozvolama.
Što učiniti ako objekt nema uporabnu dozvolu
Moguće je ishoditi naknadnu uporabnu dozvolu ako je objekt izgrađen prema projektu. Ako postoje odstupanja, moguće je pokrenuti postupak legalizacije. Kupcu se preporučuje angažirati stručnjake ili agenciju kako bi se procijenilo može li se problem riješiti prije kupnje.
Zaključak
Građevinska i uporabna dozvola temelj su zakonite gradnje i sigurnog korištenja građevine. Građevinska dozvola omogućuje početak gradnje, a uporabna potvrđuje da je objekt dovršen prema propisima. Kupci i investitori koji razumiju razliku između ova dva dokumenta donose sigurnije i informiranije odluke.
