Kupnja stana jedan je od najvažnijih financijskih koraka u životu. Osim što pruža sigurnost i stabilnost, nekretnina je i dugoročna investicija kojoj vrijednost najčešće raste kroz godine. Ako stan kupujete putem stambenog kredita, proces može uključivati brojne dokumente i korake, ali uz dobru pripremu i stručnu pomoć sve može proći jednostavno i bez stresa.
U nastavku je detaljan vodič kroz cijeli postupak kupnje stana na kredit - od prvog razgledavanja do useljenja.
1. Odabir stana i pregovori oko cijene
Kada pronađete stan koji vam odgovara, slijedi jedan od najvažnijih koraka - pregovori.
Profesionalni agenti za nekretnine imaju iskustvo, razume tržište i znaju realne cijene u određenom kvartu. Zahvaljujući tome, mogu u vaše ime postići povoljniju cijenu, produžene rokove ili bolje uvjete kupnje. U praksi se često dogodi da kupac uz pomoć kvalitetnog agenta uštedi nekoliko tisuća eura.
2. Energetski certifikat
Prodavatelj je dužan imati važeći energetski certifikat prije prodaje. Radi se o zakonski obveznom dokumentu koji prikazuje energetsku učinkovitost objekta. Ako certifikat još nije izrađen, agencija ga može organizirati, čime se ubrzava proces kupnje.
3. Predugovor i kupoprodajni ugovor
Predugovor definira osnovne uvjete - cijenu, rokove, kaparu i način isplate - i često je potreban za pokretanje kreditnog procesa u banci. Nakon odobrenja kredita sklapa se glavni kupoprodajni ugovor.
Trošak odvjetnika - koliko stvarno iznosi?
Ako kupac angažira odvjetnika da pripremi ili pregleda dokumentaciju, cijena najčešće ovisi o složenosti predmeta. Aktualni rasponi su:
Fiksni iznos
- jednostavniji ugovori: 200 do 400 eura
- kompleksniji slučajevi: 500 do 1000 eura
Postotak od vrijednosti nekretnine
Neki odvjetnici naplaćuju prema vrijednosti stana. Uobičajeno:
- 0.5% do 1%, a u složenim predmetima i do 2%.
Satnica
- 80 do 150 eura po satu, ovisno o odvjetniku i gradu.
Ne postoji zakonski maksimalni iznos; bitan je dogovor unaprijed.
Prednost kvalitetnih agencija:
Kvalitetne agencije za nekretnine često imaju pravne stručnjake i pravne usluge uključene u svoju proviziju. To znači da kupac ne mora dodatno plaćati odvjetnika za izradu predugovora i ugovora jer je ta usluga već pokrivena.
4. Solemnizacija i ovjera
Banka gotovo uvijek zahtijeva solemnizaciju ugovora kod javnog bilježnika.
Solemnizacija je službena potvrda da je bilježnik upoznao obje strane sa sadržajem i da je ugovor u skladu sa zakonom.
Nakon isplate kredita sastavlja se tabularna izjava, kojom prodavatelj daje dopuštenje da se kupac upiše kao vlasnik u zemljišnim knjigama. I ovaj se dokument ovjerava kod bilježnika.
5. Procjena vrijednosti i mogućnost hipoteke na drugu nekretninu
Banka će naručiti procjenu stana kako bi procijenila njegovu tržišnu vrijednost.
Ako je procjena niža od dogovorene cijene, kupac mora nadoknaditi razliku.
Često rješenje je stavljanje hipoteke na drugu nekretninu - primjerice, roditeljsku kuću ili stan - kako bi se pokrila razlika sve dok se ne zadovolje uvjeti za brisanje te hipoteke.
6. Interkalarna kamata
Interkalarna kamata je iznos koji se plaća između dana isplate kredita i prvog dana otplate.
Obično traje kratko, ali je važno uračunati ga u početne troškove kupnje.
7. Koliko traje proces kupnje na kredit
Proces u bankama prosječno traje od 2 do 6 tjedana, a uključuje:
• prikupljanje dokumentacije
• procjenu vrijednosti nekretnine
• procjenu kreditne sposobnosti kupca
• odobrenje kredita
• potpis ugovora i solemnizaciju
• isplatu kupoprodajne cijene
Kvalitetne agencije ubrzavaju proces jer koordiniraju sve strane: banku, prodavatelja, kupca, bilježnika i procjenitelja.
8. Kreditna sposobnost i paušalni obrtnici
Paušalni obrtnici mogu dobiti stambeni kredit, ali se prihod računa drugačije nego kod standardno zaposlenih osoba.
Banka najčešće primjenjuje posebne koeficijente i gleda paušalnu osnovicu, što znači da iznos odobrenog kredita može biti nešto niži. Ipak, krediti su itekako dostupni ako je poslovanje uredno.
9. Porez na promet nekretnina i plaćanje na rate
Na nekretnine koje nisu novogradnja plaća se porez od 3%.
Rok za prijavu poreza je 30 dana od potpisivanja ugovora.
Kupac može zatražiti plaćanje poreza na rate, što Porezna uprava najčešće odobrava ako postoji opravdanje (npr. čekanje isplate kredita).
Kvalitetna agencija može pripremiti i predati sve dokumente u ime kupca.
10. Upis u zemljišne knjige
Nakon isplate i tabularne izjave kupac se upisuje kao vlasnik u zemljišne knjige.
Javni bilježnik može odmah predati prijedlog za upis, a agencija priprema i provjerava sve dokumente kako bi proces prošao bez zastoja.
Kupac je službeno vlasnik tek kada zemljišnoknjižni odjel provede upis.
11. Prijava i odjava režija i komunalija
Nakon kupnje potrebno je prebaciti režije i komunalne usluge na svoje ime:
struju, vodu, plin, pričuvu, komunalnu naknadu i ostale servise.
Kvalitetne agencije često nude potpunu uslugu preuzimanja ovog dijela posla, čime kupac štedi vrijeme i izbjegava obilazak šaltera.
12. Zašto angažirati profesionalnu i kvalitetnu agenciju
Kvalitetna agencija za nekretnine može preuzeti gotovo sve korake kupoprodaje:
• pregovaranje povoljnije cijene
• provjera svih dokumenata i tereta
• izrada predugovora i ugovora bez dodatnog troška
• koordinacija s bankom i procjeniteljima
• organizacija solemnizacije i tabularne izjave
• prijava poreza + mogućnost plaćanja na rate
• predaja zahtjeva za upis u zemljišne knjige
• prijava i odjava režija
• savjetovanje o hipotekama, sudužnicima i dodatnim osiguranjima
Time se smanjuju rizici, štedi vrijeme i osigurava da kupac prođe cijeli proces sigurno i bez neugodnih iznenađenja.
