Kupnja nekretnine u Hrvatskoj relativno je jasno definiran proces, ali uključuje nekoliko pravnih i administrativnih koraka. Kupci često žele znati koliko vremena prođe od trenutka kada pronađu nekretninu do trenutka kada postanu službeni vlasnici.
U većini slučajeva cijeli proces traje između 30 i 90 dana, iako ponekad može biti kraći ili dulji. Na trajanje najviše utječu način financiranja, spremnost dokumentacije i brzina pripreme ugovora.
U nastavku je prikazan tipičan tijek kupnje nekretnine.
Korak 1 - Pronalaženje nekretnine i pregovori o cijeni
Prvi korak je pronalazak odgovarajuće nekretnine i pregovori s prodavateljem o cijeni i uvjetima kupnje.
Tijekom ove faze obično se dogovara:
- kupovna cijena
- način plaćanja
- rokovi potpisivanja ugovora
- datum primopredaje nekretnine
Način plaćanja može biti različit, ovisno o dogovoru između kupca i prodavatelja. Najčešće opcije su:
- plaćanje u gotovini
- kupnja putem stambenog kredita
- kombinacija vlastitih sredstava i kredita
- zamjena nekretnina, kada se dio cijene podmiruje drugom nekretninom
Pregovori često mogu rezultirati povoljnijom kupovnom cijenom, osobito ako je kupac spreman brzo realizirati kupnju.
Ova faza može trajati od nekoliko dana do nekoliko tjedana, ovisno o tome koliko brzo kupac pronađe odgovarajuću nekretninu.
Korak 2 - Pravna provjera nekretnine
Prije potpisivanja bilo kakvog ugovora potrebno je provjeriti pravni status nekretnine.
To uključuje provjeru:
- vlasništva u zemljišnim knjigama
- eventualnih hipoteka ili drugih tereta
- građevinske i uporabne dozvole ako su potrebne
- podudarnosti podataka između zemljišnih knjiga i katastra
Ove provjere obično provodi odvjetnik ili agencija za nekretnine u suradnji sa svojim odvjetnikom, kako bi kupac bio siguran da je pravni status nekretnine uredan prije sklapanja ugovora.
Ako je dokumentacija uredna, ovaj korak obično traje nekoliko dana do tjedan dana.
Korak 3 - Predugovor i kapara
U mnogim slučajevima kupac i prodavatelj najprije potpisuju predugovor o kupoprodaji.
Predugovor definira glavne uvjete prodaje i obvezuje obje strane na sklapanje glavnog ugovora. U njemu se obično navodi:
- konačna kupovna cijena
- rok za potpisivanje glavnog ugovora
- uvjeti plaćanja
- posljedice ako jedna strana odustane
U ovoj fazi kupac najčešće plaća kaparu, ali važno je naglasiti da visina kapare nije zakonski određena i uvijek je dogovorna. U praksi je često oko 10 posto kupovne cijene, ali može biti i drugačija.
Vrijeme između predugovora i glavnog ugovora uvelike ovisi o načinu financiranja kupnje. Ako kupac plaća gotovinom, glavni ugovor ponekad se može potpisati već unutar nekoliko dana. Ako se kupnja financira kreditom, taj period često traje nekoliko tjedana, jer banka mora provesti postupak odobrenja kredita.
Korak 4 - Kupnja putem stambenog kredita
Ako kupac koristi stambeni kredit, banka provodi vlastiti postupak odobrenja.
Jedan od ključnih koraka je procjena vrijednosti nekretnine koju provodi ovlašteni procjenitelj. Procjenu u pravilu plaća kupac, a banka na temelju procjene određuje maksimalni iznos kredita.
Važno je znati da banka najčešće ne financira cijelu kupovnu cijenu, već određeni postotak procijenjene vrijednosti nekretnine.
Ponekad se dogodi da:
- banka odobri manji iznos kredita od očekivanog
- procijenjena vrijednost nekretnine bude niža od dogovorene kupovne cijene
U takvim situacijama kupci obično imaju nekoliko opcija:
- nadoknaditi razliku vlastitim sredstvima
- pokušati pregovarati o nižoj kupovnoj cijeni
- potražiti financiranje u drugoj banci
Zbog toga je važno unaprijed planirati financijsku strukturu kupnje.
Korak 5 - Potpis kupoprodajnog ugovora
Nakon što su ispunjeni svi uvjeti iz predugovora i osigurano financiranje, potpisuje se glavni kupoprodajni ugovor.
Kako bi kupac mogao upisati vlasništvo, potpis prodavatelja mora ovjeriti javni bilježnik. Ovjera potpisa potvrđuje identitet potpisnika i vjerodostojnost ugovora.
Ovaj korak obično se može obaviti u roku od nekoliko dana.
Korak 6 - Plaćanje kupovne cijene
Nakon potpisivanja ugovora kupac plaća ostatak kupovne cijene prema dogovorenim uvjetima.
Plaćanje može biti:
- jednokratno
- putem bankovnog kredita
- kombinacijom vlastitih sredstava i kredita
Nakon što prodavatelj primi uplatu, izdaje dokumentaciju kojom dopušta kupcu upis vlasništva u zemljišne knjige.
Korak 7 - Uknjižba vlasništva
Posljednji korak je upis vlasništva u zemljišne knjige.
Zahtjev za uknjižbu najčešće podnosi javni bilježnik ili odvjetnik elektroničkim putem. Nakon što zemljišnoknjižni odjel obradi zahtjev, kupac postaje službeni vlasnik nekretnine.
Ovaj postupak obično traje od nekoliko dana do nekoliko tjedana, ovisno o opterećenosti suda.
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj u pravilu je jasan i relativno brz proces. U većini slučajeva cijeli postupak traje između 30 i 90 dana, iako kupnja uz stambeni kredit može trajati nešto dulje.
Uz dobru pripremu, urednu dokumentaciju i pomoć stručnjaka, kupci mogu sigurno proći kroz sve korake i bez poteškoća postati vlasnici nekretnine.
