Najam stana ili kuće za smještaj radnika sve je češći u Hrvatskoj. Poslodavcima je često potreban smještaj za više zaposlenika odjednom, dok vlasnici nekretnina ponekad radije iznajme stan jednoj tvrtki nego da imaju više zasebnih najmoprimaca.
Takav model najma može biti vrlo praktičan za obje strane, ali važno je unaprijed razumjeti kako funkcionira, što treba definirati ugovorom i koje uvjete smještaj mora ispunjavati.
Posebnu pažnju treba obratiti kada se smještaj osigurava državljanima trećih zemalja, jer su tijekom 2026. uvedeni posebni uvjeti vezani uz njihov smještaj.
Što znači državljanin treće zemlje?
Državljanin treće zemlje je osoba koja nije državljanin države članice Europske unije, druge države Europskog gospodarskog prostora ili Švicarske Konfederacije. U tu skupinu, primjerice, ulaze državljani Bosne i Hercegovine, Srbije, Indije, Nepala, Filipina, Ukrajine i brojnih drugih država izvan EU, EGP-a i Švicarske. U ovu kategoriju ulaze i osobe bez državljanstva.
Ova je razlika važna zato što se posebna pravila o primjerenom smještaju iz 2026. odnose na državljane trećih zemalja u situacijama koje uređuje Pravilnik.
Što se promijenilo u 2026. godini?
Izmjene Pravilnika o boravku državljana trećih zemalja u Republici Hrvatskoj objavljene su u Narodnim novinama broj 43/2026, a stupile su na snagu 30. travnja 2026.
Pravilnikom su uvedeni konkretniji uvjeti za smještaj državljana trećih zemalja, uključujući minimalnu površinu, opremu, sanitarne uvjete i maksimalan broj osoba koje mogu boraviti u određenom prostoru.
Zbog toga kod najma za radnike više nije dovoljno gledati samo broj spavaćih soba. Potrebno je provjeriti može li nekretnina prema svojoj veličini, rasporedu i vrsti objekta zadovoljiti propisane uvjete.
Koliko kvadrata je potrebno?
Za smještaj koji podliježe ovim pravilima potrebno je najmanje:
- 14 m² za prvu osobu
- dodatnih 6 m² za svaku sljedeću osobu
U izračun ulaze prostor za spavanje, pripremu hrane i sanitarne prostorije.
To znači:
- 1 osoba: 14 m²
- 2 osobe: 20 m²
- 3 osobe: 26 m²
- 4 osobe: 32 m²
- 5 osoba: 38 m²
- 6 osoba: 44 m²
- 7 osoba: 50 m²
- 8 osoba: 56 m²
Primjerice, stan od 44 m² može zadovoljiti minimalni kriterij površine za šest državljana trećih zemalja, pod uvjetom da ispunjava i sve ostale propisane uvjete.
Važno je, međutim, naglasiti da kvadratura nije jedino ograničenje.
Koliko radnika može živjeti u jednom stanu?
U stanu koji se nalazi u višestambenoj zgradi može biti smješteno najviše osam državljana trećih zemalja, neovisno o tome što je stan možda veći od 56 m². Stan mora imati najmanje jednu sanitarnu prostoriju.
Za određene stambene objekte s jednom ili dvije stambene jedinice vrijede drugačiji kriteriji. Tamo se primjenjuje pravilo od najviše 10 radnika na svakih 150 m², uz najmanje jednu sanitarnu prostoriju na svakih 150 m².
Zato je prije dogovaranja smještaja važno provjeriti i vrstu građevine, a ne samo broj kvadrata.
Što smještaj mora imati?
Osim dovoljne površine, nekretnina mora imati odgovarajuće uvjete za stanovanje.
To uključuje:
- prostor za boravak i spavanje
- sanitarnu prostoriju
- prostor za pripremu hrane, osim ako je osiguran zajednički prostor za pripremu hrane, primjerice kantina
- tekuću vodu
- električnu energiju
- odgovarajuću rasvjetu
- mogućnost prozračivanja
- funkcionalan namještaj i uređaje
- odgovarajuće električne i plinske instalacije kada su primjenjive
Pravilnik također propisuje da namještaj i oprema moraju biti funkcionalni i ne smiju biti dotrajali ili oštećeni.
Ako su muškarci i žene smješteni odvojeno, njihovi prostori za spavanje moraju biti fizički odvojeni, osim kada se radi o članovima iste obitelji.
Drugim riječima, nije dovoljno imati stan koji površinom odgovara broju ljudi. Potrebno je provjeriti i stvarne uvjete stanovanja.
Treba li suglasnost suvlasnika zgrade?
U određenim slučajevima da.
Ako se smještaj nalazi u višestambenoj ili stambeno poslovnoj zgradi s četiri ili više posebnih dijelova, a u jednom stanu će biti smješteno više od četiri punoljetna državljana trećih zemalja koji međusobno nisu bliski srodnici, potrebna je pisana suglasnost suvlasnika zgrade, u skladu s propisima o upravljanju i održavanju zgrada.
Ovo je posebno važno za vlasnike koji razmišljaju o najmu stana tvrtki. Stan može biti dovoljno velik, ali to ne znači automatski da se može koristiti za smještaj proizvoljnog broja radnika.
Tko potpisuje ugovor o najmu?
Postoji više mogućih modela, ali kod najma za radnike vrlo je praktično kada je tvrtka najmoprimac, a radnici korisnici smještaja.
Primjerice, tvrtka unajmi stan za šest osoba. Tvrtka plaća najamninu i ostaje ugovorna strana, dok se radnici koji žive u stanu mogu mijenjati tijekom trajanja ugovora.
Za vlasnika to može biti puno jednostavnije nego imati šest pojedinačnih najmoprimaca i šest odvojenih ugovora.
Ugovor treba jasno navesti maksimalan broj osoba koje smiju koristiti nekretninu i pod kojim se uvjetima korisnici mogu mijenjati.
Mogu li se radnici mijenjati tijekom trajanja ugovora?
To treba jasno urediti ugovorom.
Smještaj radnika razlikuje se od klasičnog najma upravo zato što se zaposlenici mogu mijenjati tijekom godine. Jedan radnik može otići iz Hrvatske, promijeniti posao ili biti premješten na drugu lokaciju, a na njegovo mjesto može doći druga osoba.
Dobro sastavljen ugovor može omogućiti promjenu korisnika bez sklapanja potpuno novog ugovora svaki put, pod uvjetom da:
- nije prekoračen maksimalan broj osoba
- nekretnina i dalje ispunjava sve propisane uvjete
- tvrtka ostaje odgovorna kao najmoprimac
Osobe koje stvarno borave u nekretnini i dalje mogu biti predmet odgovarajuće evidencije i dokumentacije za potrebe prijave boravka i drugih postupaka.
Što ako tvrtka želi smjestiti više radnika?
To treba riješiti formalno.
Ako je stan iznajmljen za šest osoba, a tvrtka naknadno želi smjestiti sedam ili osam radnika, najprije treba provjeriti dopušta li to površina, raspored i važeći propisi.
Promjenu je zatim preporučljivo urediti pisanim dodatkom ugovoru, kojim se definira novi broj osoba i eventualno novi iznos najamnine.
Nije dobro oslanjati se na usmeni dogovor ili poruku tipa "stavit ćemo još dvoje pa ćemo vidjeti".
Može li se najamnina dogovoriti kao paušal ili po krevetu?
U praksi se koriste oba modela.
Mjesečni paušal za cijeli stan
Tvrtka plaća jedan unaprijed dogovoreni iznos za stan, uz jasno definiran maksimalan broj korisnika.
Primjerice, najamnina može biti 1.500 EUR mjesečno za stan namijenjen za najviše šest radnika.
Ovakav model jednostavan je za obje strane jer vlasnik dobiva jednu mjesečnu uplatu, a tvrtka unaprijed zna svoj trošak smještaja.
Cijena po osobi ili krevetu
Druga mogućnost je obračun prema broju osoba ili kreveta.
Primjerice, 250 EUR po osobi mjesečno.
Ovaj model može biti praktičan kada se broj radnika često mijenja, ali ugovor mora jasno odrediti što se događa s praznim krevetima, koliki je maksimalan broj korisnika i kako se obračunava promjena broja radnika.
Što s režijama?
Ne postoji jedan standardni model, pa je ovo potrebno jasno definirati ugovorom.
Režije mogu biti:
- uključene u najamninu
- obračunate kao zaseban fiksni mjesečni paušal
- plaćene prema stvarnoj potrošnji
U ugovoru treba jasno navesti što se događa sa strujom, vodom, plinom, internetom, pričuvom, komunalnim troškovima i drugim redovnim izdacima.
Što je ovaj dio preciznije uređen, manja je mogućnost nesporazuma između vlasnika i tvrtke.
Što znači pravilo od 30 posto neto plaće?
Kada poslodavac osigurava ili sudjeluje u osiguravanju smještaja za državljanina treće zemlje, trošak smještaja koji se naplaćuje tom radniku ne smije prelaziti 30 posto njegove neto plaće. Taj se iznos ne smije jednostavno automatski ustegnuti od plaće, a radniku mora biti dostavljen ugovor o najmu ili drugi odgovarajući dokument u kojem su navedeni uvjeti smještaja i iznos najamnine.
Važno je razlikovati najamninu koju vlasnik ugovara s tvrtkom od iznosa koji se eventualno naplaćuje radniku.
Pravilo od 30 posto nije opće ograničenje cijene po kojoj vlasnik smije iznajmiti nekretninu tvrtki.
Primjerice, vlasnik i tvrtka mogu ugovoriti najamninu od 1.500 EUR mjesečno. Ako tvrtka dio tog troška kasnije prenosi na radnika, tada se na taj trošak primjenjuje ograničenje od 30 posto.
Koji dokument dokazuje primjereni smještaj?
Pravilnikom je predviđena Izjava o primjerenom smještaju, odnosno Obrazac 17a. Njome se potvrđuje da smještaj odgovara propisanim uvjetima. Obrazac se ne mora ovjeravati kod javnog bilježnika.
Ovisno o situaciji, dokumentacija može uključivati ugovor o najmu ili odgovarajuću izjavu poslodavca i vlasnika nekretnine.
Zbog toga je korisno da ugovor sadrži jasne podatke o nekretnini, njezinoj površini, uvjetima najma i broju osoba koje će je koristiti.
Prijava boravišta radnika
Dokumentacija o smještaju može biti važna i prilikom prijave boravišta ili promjene adrese državljana trećih zemalja u Hrvatskoj.
Propisi iz 2026. uređuju i dokumentaciju kojom se dokazuje osigurani smještaj te pod kojim se uvjetima određena adresa može koristiti u postupku prijave boravka. U određenim slučajevima prihvatljiv dokaz može biti ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika ili potvrđen od Porezne uprave.
Zbog toga je za poslodavce važno da dokumentacija o smještaju bude uredno pripremljena prije nego radnici krenu u postupak prijave boravka.
Što znači prijelazno razdoblje iz 2026.?
Izmjenama pravilnika uvedeno je i prijelazno razdoblje.
Za državljane trećih zemalja koji su već imali prijavljeno boravište kada su nova pravila stupila na snagu 30. travnja 2026., novi uvjeti primjerenog smještaja ne primjenjuju se godinu dana, pod uvjetom da i dalje stanuju na istoj prijavljenoj adresi. Prijelazno razdoblje u tom slučaju traje do 30. travnja 2027.
Ovo može biti važno za postojeće aranžmane smještaja radnika koji su bili uređeni prije stupanja novih pravila na snagu.
Što bi ugovor o najmu za radnike trebao sadržavati?
Dobro sastavljen ugovor trebao bi jasno definirati:
- tko je najmoprimac
- tko smije koristiti nekretninu
- maksimalan broj korisnika
- mogućnost zamjene pojedinih radnika
- mjesečni iznos najamnine
- obračun po stanu ili po osobi
- način plaćanja režija
- polog i uvjete njegovog povrata
- odgovornost za štetu
- obveze vezane uz održavanje
- kućni red
- otkazne rokove
- postupak ako tvrtka želi povećati broj korisnika
Što su uvjeti preciznije definirani, to je manje prostora za nesporazume kasnije.
Što bi vlasnik trebao uzeti u obzir?
Najam tvrtki može biti vrlo zanimljiv jer vlasnik ima jednog ugovornog najmoprimca i jednu uplatu, umjesto više zasebnih stanara.
S druge strane, smještaj više radnika može značiti:
- veću potrošnju struje i vode
- veće opterećenje namještaja i uređaja
- intenzivnije korištenje nekretnine
- češće održavanje
- promjene korisnika tijekom trajanja ugovora
Zbog toga najamninu treba formirati uzimajući u obzir stvarni način korištenja nekretnine.
Što bi poslodavac trebao gledati pri odabiru stana?
Cijena je samo jedan dio odluke.
Za poslodavca je važno procijeniti:
- broj radnika koje treba smjestiti
- lokaciju
- udaljenost od radnog mjesta
- javni prijevoz
- parking
- broj spavaćih soba
- broj kupaonica
- kuhinju i prostor za pripremu hrane
- opće stanje nekretnine
- usklađenost s propisanim uvjetima smještaja
Jeftiniji stan koji je predaleko od radnog mjesta ili ne može legalno smjestiti potreban broj radnika na kraju može biti skuplje rješenje.
Kako agencija za nekretnine može pomoći?
Pronalaženje odgovarajućeg smještaja za radnike može biti znatno jednostavnije uz agenciju koja poznaje lokalno tržište i potrebe poslodavaca.
Profesionalna agencija može pomoći u:
- pronalasku nekretnina prema potrebnom broju radnika
- procjeni odgovara li nekretnina traženoj namjeni
- provjeri veličine i rasporeda
- usporedbi tržišnih cijena
- pregovorima oko najamnine
- pripremi ili koordinaciji ugovora
- komunikaciji između vlasnika i poslodavca
- povezivanju s odvjetnicima i drugim stručnjacima kada je potrebno
- organizaciji primopredaje
Za tvrtke koje redovito trebaju smještaj za veći broj zaposlenika, suradnja s agencijom može olakšati i pronalazak dodatnih nekretnina kada se potrebe tvrtke povećaju.
Za vlasnike agencija može pomoći pronaći tvrtke koje traže dugoročni smještaj za radnike i jasno postaviti uvjete najma od samog početka.
Primjer iz prakse
Pretpostavimo da tvrtka treba smještaj za šest radnika.
Pronašla je stan od 44 m² u višestambenoj zgradi.
Prvo treba provjeriti zadovoljava li stan minimalni uvjet površine. Prema pravilima iz 2026., za šest državljana trećih zemalja potrebno je najmanje 44 m², pri čemu se u izračun uključuju prostor za spavanje, pripremu hrane i sanitarne prostorije.
Nakon toga treba provjeriti:
Ima li stan odgovarajuće uvjete za stanovanje? Postoji li najmanje jedna sanitarna prostorija? Koliko osoba se može smjestiti prema vrsti objekta? Je li za više od četiri punoljetna državljana trećih zemalja potrebna suglasnost suvlasnika? Je li ugovorom jasno definiran maksimalan broj korisnika?
Tek nakon što se provjere svi ovi elementi, ima smisla finalizirati najam.
Zaključak
Najam nekretnine tvrtki za smještaj radnika može biti vrlo zanimljiva opcija za vlasnike i praktično rješenje za poslodavce.
Ipak, takav najam nije potpuno isti kao klasični dugoročni najam stana. Broj osoba, površina, uvjeti stanovanja, ugovor, režije, prijava boravišta i posebna pravila za državljane trećih zemalja trebaju se promatrati zajedno.
Pravila uvedena tijekom 2026. godine posebno su važna za poslodavce koji osiguravaju smještaj državljanima trećih zemalja. Pravovremena provjera uvjeta može spriječiti probleme i vlasniku i tvrtki.
Dobro uređen najam treba biti jasan od prvog dana: koliko ljudi može živjeti u stanu, tko je odgovoran za što, koliko se plaća i što se događa kada se okolnosti promijene.
Ako tražite stan za smještaj radnika ili imate nekretninu koju biste iznajmili tvrtki, profesionalna agencija za nekretnine može pomoći u pronalasku odgovarajuće nekretnine, pregovorima i povezivanju s pravnim i drugim stručnjacima.
