Dugoročni najam stanova i kuća u Hrvatskoj čest je oblik stanovanja, osobito u urbanim sredinama. Predstavlja fleksibilno i financijski predvidivo rješenje za sve koji ne žele ili ne mogu kupiti nekretninu. Kako bi najam bio siguran i transparentan, važno je razumjeti ugovor, porezne obveze i administrativne korake.
Što se smatra dugoročnim najmom
Dugoročni najam odnosi se na najam nekretnine za stanovanje na razdoblje od najmanje šest mjeseci, a najčešće godinu dana ili dulje. Razlikuje se od kratkoročnog turističkog najma koji se ugovara na dane ili tjedne.
Ugovor o najmu - temelj sigurnosti
Pisani ugovor o najmu ključan je dokument koji štiti i najmoprimca i najmodavca. Trebao bi jasno definirati:
- trajanje najma
- iznos mjesečne najamnine
- rok i način plaćanja
- iznos depozita i uvjete povrata
- tko plaća režije i komunalne troškove
- stanje nekretnine pri preuzimanju
- uvjete raskida ugovora
Ovjera ugovora kod javnog bilježnika nije obvezna, ali se često preporučuje radi dodatne pravne sigurnosti.
Ugovor o najmu i prijava prebivališta ili boravišta
Ugovor o najmu potreban je i za prijavu prebivališta ili boravišta.
Najmoprimac može prijaviti adresu stanovanja samo ako ima pravnu osnovu za korištenje nekretnine, što je važeći ugovor o najmu.
Prijava se obavlja u nadležnoj policijskoj upravi ili postaji.
Ako u nekretnini živi više osoba, svaka osoba mora biti prijavljena zasebno. U praksi se često u ugovoru navode sve osobe koje će koristiti nekretninu, što olakšava prijavu.
Prijava prebivališta ili boravišta ne daje nikakva vlasnička prava, već služi isključivo kao evidencija adrese stanovanja.
Depozit i režije
Depozit se najčešće ugovara u visini jedne do tri mjesečne najamnine i služi kao osiguranje za eventualne štete ili neplaćene obveze.
Režije poput struje, vode, plina, interneta i komunalnih usluga u pravilu plaća najmoprimac, osim ako ugovorom nije drugačije definirano.
Porez na dohodak od dugoročnog najma
Prihod od dugoročnog najma smatra se dohotkom od imovine i oporezuje se kod najmodavca.
Porezni model je jednostavan:
- porezna stopa iznosi 12 posto
- prihod se umanjuje za 30 posto paušalnih troškova
- porez se plaća na preostalih 70 posto prihoda
Primjer mjesečnog obračuna poreza
Ako je mjesečna najamnina 700 EUR:
- mjesečni prihod: 700 EUR
- 30 posto paušalnih troškova: 210 EUR
- porezna osnovica: 490 EUR
- porez 12 posto: 58,80 EUR mjesečno
Na godišnjoj razini to iznosi 705,60 EUR, što znači da stvarno porezno opterećenje iznosi 8,4 posto ukupnog prihoda od najma.
Prijava ugovora Poreznoj upravi
Ugovor o dugoročnom najmu mora se prijaviti Poreznoj upravi. Prijava se obavlja putem sustava ePorezna ili osobno u nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema lokaciji nekretnine.
Potrebna dokumentacija i potvrda prijave
Prilikom prijave ugovora preporučuje se ponijeti dvije kopije ugovora. Jedna kopija ostaje u Poreznoj upravi, a druga se može ovjeriti pečatom kao dokaz zaprimanja. Time imate jasnu potvrdu da je ugovor uredno prijavljen.
U pravilu nije potrebno priložiti kopije osobnih iskaznica ako su svi relevantni podaci jasno navedeni u ugovoru.
Porezna uprava ne izdaje odmah klasičnu potvrdu na šalteru, već najčešće šalje rješenje o utvrđenom porezu poštom ili putem sustava ePorezna. Ovo rješenje služi kao službeni dokaz prijave i iznosa poreza.
Čuvajte ovjerenu kopiju ugovora i rješenje Porezne uprave jer su važni dokumenti u slučaju porezne kontrole ili drugih administrativnih potreba.
Ovjera ugovora kod javnog bilježnika
Ako se ugovor o najmu ovjeri kod javnog bilježnika, bilježnik je dužan prijaviti ugovor Poreznoj upravi. U tom slučaju najmodavac ili najmoprimac sami ne moraju zasebno podnositi prijavu poreznoj. To znatno olakšava i ubrzava cijeli postupak.
Dugoročni najam i porez na nekretnine
Nekretnine koje su iznajmljene u dugoročnom najmu najmanje 10 mjeseci godišnje izuzete su od plaćanja poreza na nekretnine, pod uvjetom da je ugovor uredno prijavljen.
Dugoročni najam nekretnina u Hrvatskoj može biti sigurno i stabilno rješenje za stanovanje ako su ugovor, porezne obveze i administrativni koraci jasno definirani. Pravovremena prijava ugovora i kvalitetno sastavljena dokumentacija ključ su mirnog odnosa između najmoprimca i najmodavca.
