Kupnja nekretnine u Hrvatskoj uključuje nekoliko pravnih koraka, a jedan od najvažnijih je sudjelovanje javnog bilježnika. Iako se često doživljava kao formalnost, uloga javnog bilježnika ključna je za pravnu sigurnost kupca i prodavatelja. U ovom članku objašnjavamo kada je potrebno ići javnom bilježniku, što se ondje ovjerava, koliki su troškovi i što znači solemnizacija.
Tko je javni bilježnik i čemu služi
Javni bilježnik je neovisna javna osoba ovlaštena za sastavljanje, ovjeru i potvrđivanje pravnih isprava. Njegova je zadaća osigurati zakonitost, vjerodostojnost i pravnu sigurnost pravnih poslova.
Kod nekretnina, javni bilježnik najčešće sudjeluje u:
- ovjeri potpisa
- solemnizaciji ugovora
- sastavljanju određenih isprava
- podnošenju prijedloga za upis u zemljišne knjige
Ovjera potpisa - kada i zašto je potrebna
Ovjera potpisa znači da javni bilježnik potvrđuje identitet osobe koja potpisuje dokument i da je potpis stavljen pred njim.
Kod kupoprodaje nekretnine:
- prodavatelj mora ovjeriti potpis na kupoprodajnom ugovoru ili tabularnoj izjavi
- kupac u pravilu ne mora ovjeriti potpis
Bez ovjerenog potpisa prodavatelja nije moguće provesti uknjižbu vlasništva u zemljišnim knjigama.
Je li javni bilježnik obvezan kod kupnje nekretnine
U praksi gotovo uvijek jest. Iako zakon dopušta različite oblike ugovora, bez ovjere potpisa ili solemnizacije kupac se ne može upisati kao vlasnik.
Najčešće opcije su:
- kupoprodajni ugovor s ovjerenim potpisom prodavatelja
- kupoprodajni ugovor solemniziran kod javnog bilježnika
Što je solemnizacija
Solemnizacija je postupak kojim javni bilježnik privatnu ispravu, najčešće kupoprodajni ugovor, potvrđuje i daje joj snagu javnobilježničke isprave.
Za razliku od obične ovjere potpisa, solemnizacija obuhvaća i sadržaj ugovora.
Što javni bilježnik radi tijekom solemnizacije
Tijekom solemnizacije javni bilježnik:
- provjerava identitet i poslovnu sposobnost obje strane
- provjerava je li ugovor u skladu sa zakonom
- objašnjava glavne stavke ugovora objema stranama
- upozorava na prava, obveze i moguće posljedice ugovora
- provjerava razumiju li obje strane što potpisuju
Ako javni bilježnik procijeni da neka strana ne razumije sadržaj ugovora ili da ugovor nije zakonit, dužan je odbiti solemnizaciju.
Solemnizacija i kupnja putem kredita
Kod kupnje nekretnine putem stambenog kredita, banke gotovo uvijek zahtijevaju solemnizaciju ugovora. Razlog je veća pravna sigurnost i jača dokazna snaga takvog ugovora.
Solemnizacija se često provodi za:
- kupoprodajni ugovor
- ugovor o kreditu
- ugovor o zasnivanju hipoteke
Razlika između ovjere potpisa i solemnizacije
- ovjera potpisa potvrđuje samo identitet potpisnika
- solemnizacija potvrđuje sadržaj ugovora i razumijevanje njegovih posljedica
Solemnizirani ugovor ima veću pravnu snagu i teže se osporava.
Troškovi javnog bilježnika
Cijene su propisane tarifom, a okvirno iznose:
- ovjera jednog potpisa od 5 do 15 eura
- solemnizacija nekoliko stotina eura, ovisno o vrijednosti nekretnine
Točan iznos ovisi o vrijednosti ugovora i vrsti isprave.
Upis u zemljišne knjige
Javni bilježnik može elektroničkim putem podnijeti prijedlog za upis vlasništva zemljišnoknjižnom sudu, čime se postupak često ubrzava i pojednostavljuje.
Javni bilježnik ima ključnu ulogu u sigurnoj kupnji nekretnine u Hrvatskoj. Razumijevanje razlike između ovjere potpisa i solemnizacije pomaže kupcima donijeti ispravnu odluku i izbjeći pravne rizike, posebno kod kupnje putem kredita ili složenijih transakcija.
